CENA - ZÁKLAD TRHU

Dr. ing. Miroslav Kubů - znalec se specializací na oceňování lesů

Oba předchozí příspěvky mají společné téma - rozpor mezi úředními a tržními cenami lesa, které se správně podle zákona o cenách nazývají zjištěné a sjednané. Jedná se o dlouhodobý problém, který se ještě více zkomplikoval od 1. 7. 1999 vydáním vyhlášky MF č. 127/1999 Sb., kterou se mění vyhláška MF č. 279/1997 Sb.

DOPADY NÁKLADOVĚ ZJIŠTĚNÉ CENY

Podle zákona o cenách jsou ceny zjištěné určeny k jiným účelům než k prodeji. Souhlasím však s názorem předchozích autorů, že zjištěná cena lesa vytváří u mnohých prodávajících mylné představy o hodnotě jejich majetku. Ne každý vlastník lesa uzná, že zájemce o koupi lesa nabízející řádově nižší cenu není podvodník, ale reálně uvažující investor. Další, nepoměrně závažnější překážkou uzavření kupní smlouvy je skutečnost, že cena zjištěná je v naprosté většině případů základem daně z převodu nemovitostí. Tato daň je uplatňována odedávna, avšak doposud jsem se nesetkal s přijatelným zdůvodněním účelu této daně. Daň dědickou či darovací je možno chápat jako přerozdělení části majetku, který dědic či obdarovaný získal více či méně zaslouženě do svého vlastnictví. Avšak při prodeji a koupi nemovitosti v ideálním případě za vyváženě sjednanou cenu, která se shoduje s cenou zjištěnou, nedochází na straně prodávajícího ani kupujícího ke změně výše majetku, přesto je převod zdaňován. Koupě nemovitosti za podhodnocenou cenu je výhodná pouze pro kupujícího, daň ovšem platí prodávající. To je ale problém, jehož řešení přesahuje možnosti lesníků.

Současně platný způsob zjištění ceny lesního porostu je pro účely výše uvedených daní nejen nevhodný, ale metodicky i nesprávný, neboť zahrnuje hodnotu nákladů na zajištění lesního porostu do zjištěné ceny. Na rozdíl od vydavatelů oceňovací vyhlášky si tuto chybu okamžitě uvědomili investoři, kteří oprávněně snižují zjištěnou cenu lesního porostu o hodnotu těchto nákladů, neboť pro ně při prodeji vytěženého dříví nepředstavují výnos, ale průběžnou položku. Koupit mýtní porost za zjištěnou cenu může jen ten, kdo neuvažuje o zalesňovací a zajišťovací povinnosti.

Zmírnění rozporů mezi cenami zjištěnými a sjednanými zavedením koeficientů prodejnosti má opodstatnění v případech, kdy je možno zjistit cenu pouze nákladovým způsobem, jak je tomu např. u rodinných domů. U nemovitostí poskytujících výnos se ceně sjednané nejvíce blíží cena zjištěná výnosovým způsobem.

KAPITALIZACE TRVALÉHO PRAVIDELNÉHO ROČNÍHO ZISKU Z LESA

Zákon o oceňování majetku neumožňuje ocenění lesa jako nedílného celku lesního pozemku a lesního porostu klasickým výnosovým způsobem. Kapitalizace, tj. přepočet trvalého pravidelného ročního zisku z lesa na výši peněžního kapitálu, který bude po uložení do peněžního ústavu přinášet každý rok při obvyklé úrokové míře úrok stejně velký jako zisk z lesa, se provádí podle vzorce 1.

CL = (V – N)*100 / p

CL - hodnota (cena) lesa v roce ocenění v Kč
V - trvalé pravidelné roční výnosy z lesa v Kč
N - trvalé pravidelné roční náklady na les v Kč
p - obvyklá úroková míra v %

SUMARIZACE DISKONTOVANÝCH BUDOUCÍCH ZISKŮ Z LESNÍHO POROSTU

V části zákona o oceňování majetku věnované oceňovaní podniku se jako výnosový způsob ocenění považuje i výpočet formou sumarizace diskontovaných budoucích čistých ročních výnosů podniku. Tuto formu výnosového způsobu ocenění považuji za optimální, neboť může ocenit les i s nepravidelnými výnosy a náklady. V praxi se tento postup používá pro výpočet sjednané ceny lesa, avšak z důvodu výše uvedeného zákonného omezení by v oceňovací vyhlášce mohl být uplatněn jen pro ocenění lesních porostů. Podobné představy existují i na ministerstvu zemědělství, které však není zmocněno k vydání oceňovací vyhlášky.

Podstatou výpočtu je přepočet předpokládaných budoucích zisků z lesního porostu na současnou výši peněžního kapitálu, který po uložení do peněžního ústavu dosáhne při obvyklé úrokové míře v jednotlivých letech budoucího období stejné velikosti jako zisk z lesního porostu. Výpočet je možné provést podle vzorce 2.

CLP = (V1 - N1)/(1+p/100)1 + (V2 – N2)/(1+p/100)2 + … + (Vx – Nx)/(1+p/100)x

CLP - hodnota (cena) lesního porostu v roce ocenění v Kč
V1 - výnosy z lesního porostu v 1. roce po roku ocenění v Kč
N1 - náklady na lesní porost v 1. roce po roku ocenění v Kč
Vx - výnosy z lesního porostu v x-tém roce po roku ocenění v Kč
Nx - náklady na lesní porost v x-tém roce po roku ocenění v Kč

Časový horizont, do kterého se budoucí výnosy a náklady modelují, by měl být v intervalu 20-40 let, a to jak z matematických, tak i lesnických důvodů. Kratší délka predikce enormně snižuje cenu a může zasáhnout růstovou fázi lesního porostu bez pěstebních nebo těžebních zásahů, při modelování na delší období je zase velmi problematické stanovit obvyklou úrokovou míru. Výsledky vypočtené touto formou výnosového způsobu obecně jsou méně přesné než formou kapitalizace, které se blíží s délkou predikovaného období a velikostí použité úrokové míry.

PŘEVODY LESA

Po dlouhém období všeobecného nezájmu o koupi lesa nyní dochází k oživení poptávky. Kromě odpovědných investorů však existují i zájemci o les pouze starší 80 let, kdekoliv v republice, v případě nepřevzaté lesní hospodářské osnovy jen s kladně vyřízenou žádostí o těžbu dříví. Obávám se proto, že současné období nelze považovat za počátek tolik žádoucího rozvoje trhu s lesem, ale jen o přechodný jev způsobený mnohdy spekulativními úmysly. Při převodech lesa by si obě smluvní strany měly proto počínat obezřetně a kupní smlouvu sepisovat nejlépe u notáře, neboť se jedná o poměrně složitou a v některých okresech i dlouhodobou transakci. Smlouva by měla podrobně upravit podmínky těžby dříví v období od podpisu smlouvy do doby nabytí právní moci rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu práva vlastnického do katastru nemovitostí a způsob hrazení sjednané (kupní) ceny. Nejjednodušší je v tomto přechodném období neprovádět těžbu žádnou, s výjimkou těžby nahodilé, jestliže hrozí nebezpečí z prodlení. Považuji za účelné rozčlenit v kupní smlouvě placení kupní ceny do následujících fází:

  1. Při podpisu kupní smlouvy vyplatit prodávajícímu jen částku určenou ke krytí jeho výdajů v případě odstoupení kupujícího od smlouvy a zbývající část sjednané kupní ceny uložit do notářské úschovy.
  2. Po nabytí právní moci rozhodnutí katastrálního úřadu vyplatit prodávajícímu další část kupní ceny a v notářské úschově ponechat již jen částku určenou k zaplacení daně z převodu nemovitostí.
  3. Částku určenou k zaplacení daně z převodu nemovitostí vyplatit prodávajícímu po předložení dokladu o zaplacení daně. Pokud by prodávající ve lhůtě stanovené finančním úřadem daň nezaplatil, vrátit tuto částku z notářské úschovy kupujícímu, aby mohl jako zákonný ručitel daň uhradit.