O TRŽNÍCH A ÚŘEDNÍCH CENÁCH LESA
České úřední ceny lesa převyšují jeho ceny tržní v průměru o desítky až stovky procent. Tato skutečnost může být při dědění, darování nebo prodeji lesa právem vnímána jako nespravedlnost.
Příklad první
Představme si dva dědice. Prvnímu připadne domek v úřední ceně 1 mil. Kč, druhému mladý les ve stejné úřední ceně. První může dům v dohledné době za 1 mil. Kč prodat a druhý? S překvapením zjistí, že za svůj les nedostane ani polovinu. Naletěl? Asi ano. Zřejmě si měl zjistit informace, o kterých se stát tváří, že neexistují.
Příklad druhý
Stohektarový singulární les s pravidelnou věkovou strukturou vlastní rovným dílem stovka ideálních spoluvlastníků. Úřední cena jednoho podílu může činit 250 tis. Kč. Jaká bude jeho tržní hodnota, když průměrný roční zisk před daní z příjmu na něj připadající ztěží přesáhne 3 tis. Kč? Hádáte-li do 25 tis. Kč, nebudete daleko od pravdy. Prodá-li majitel svůj podíl, zaplatí na dani z převodu nemovitostí 12,5 tis. Kč, tj. nejméně 50 % z částky, kterou získá prodejem.
PŘIPOMEŇME
Úřední cenu lesa stanovují znalci s kulatým razítkem podle závazné vyhlášky vydávané Ministerstvem financí. Úřední cena slouží státu k určování základu majetkových daní.
Tržní cena určitého lesa (přesněji tržní hodnota, cena obvyklá nebo cena obecná) představuje částku, za kterou se srovnatelné lesy obvykle prodávají. Jako předběžný odhad možné kupní (sjednané) ceny zajímá především majitele nebo potenciální majitele lesa v soukromém obchodním styku. Stát proto její odhady nijak nereguluje. Přestože tržní cena nemusí ještě představovat konečnou cenu, která se objeví v kupní smlouvě, s kupními cenami velmi zásadně souvisí. Získáme ji totiž jako průměr cen již zrealizovaných prodejů. Přitom nebereme v úvahu případy, ve kterých mohla být cena ovlivněna mimořádnými okolnostmi, např. finanční tísní prodávajícího, užším vztahem mezi prodávajícím a kupujícím nebo zvláštním zájmem kupujícího. Pokud pro odvození tržní ceny srovnávací případy chybí nebo jsou nevěrohodné, přibližujeme se k ní pomocí výpočtů současné hodnoty budoucích tržních užitků. Uplatnění tohoto postupu roste s velikostí majetku.
Vztah úřední ceny a tržní ceny
Dlouhodobé a poměrně výrazné rozdíly mezi úřední a tržní cenou lesa daňově znevýhodňují jeho vlastnictví oproti vlastnictví nemovitostí, u kterých se úřední a tržní ceny navzájem blíží.
JAKÉ TEDY JSOU TRŽNÍ CENY LESA?
Přísně vzato, nevíme. Čísla, se kterými by se v odborných záležitostech dalo pracovat tak, aby snesla kritiku, nejsou zatím majitelům lesů ani odborné lesnické veřejnosti k dispozici. Jasno do problému by mohlo přinést monitorování úředních i tržních cen nemovitostí a tedy i lesů, kterým se zabývají finanční úřady, a které podle zákona č. 151 o oceňování majetku z roku 1997 postupují Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. Vůči ostatním subjektům jsou finanční úřady vázány mlčenlivostí. Výsledky tohoto šetření, pokud lesů se týče, však zatím zveřejněny nebyly. Jiné možnosti, jak shromáždit větší množství případů, ve kterých je znám popis lesa i jeho kupní cena, údaje nutné pro odvození tržní ceny srovnávací metodou, jsou poměrně omezené. V této souvislosti bývají zájemci často odkazováni na veřejný katastr nemovitostí. Ten obsahuje sice ve sbírce listin smlouvy s kupními cenami, ale už ne popis lesa. Nelze pak rozlišit, zda se cena týká holiny nebo třeba mýtného porostu. Veřejnosti tedy zbývají nepříliš systematické informace znalců, realitních kanceláří nebo majitelů lesů, kteří svůj les prodali. Z těchto zdrojů se traduje, že tržní ceny se pohybují mezi 30-40 % úředních cen.
VÝSLEDKY VLASTNÍHO ŠETŘENÍ
Protože jsem byl několikrát požádán soudy i občany o vypracování odhadu tržních cen menších lesních majetků, přistoupil jsem k vlastnímu šetření kupních cen a jejich třídění podle katastrálního území, roku prodeje, výměry, průměrného věku dřevin a podílu jehličnanů a listnáčů. K dnešnímu datu jsem za roky 1995-99 a okres Vsetín shromáždil 41 případů prodejů lesa o výměře do 12 ha, ke kterým znám popis lesa, jeho kupní i úřední cenu i některé okolnosti prodeje. Odhaduji, že se jedná o méně než 5 % z celkového počtu uskutečněných prodejů lesů v daném území a čase. Z vyhodnocení jsem vyřadil 7 případů, ve kterých byla kupní cena pravděpodobně ovlivněna mimořádnými okolnostmi.
Předložený soubor pro relativně nízký počet zrealizovaných prodejů a dlouhé referenční období zatím nedovoluje vyvození dostatečně věrohodných závěrů, natož jejich podrobnější vyhodnocení. Oceňovací teorie obvykle požaduje soubor alespoň 15 srovnatelných případů pro každou vyhodnocovanou kategorii. Z tohoto pohledu celkový průměr jako jediný dává určitou možnost zobecnění. Podle něj tvořila průměrná kupní cena 47 % průměrné úřední ceny.
ZÁVĚR
Časté argumenty na obhajobu disproporcí mezi úředními a tržními cenami znějí, že trh s lesem je v Česku malý a nevyvinutý, a proto ceny, které generuje, mají spíše spekulativní charakter. Z tohoto důvodu prý nejsou směrodatné. Zastávám opačný názor. Odhaduji, že v ČR se v posledních 6-7 letech prodává každoročně několik tisíců menších lesních majetků nebo jejich ideálních podílů. A pokud se týče spekulativnosti, ta podstatně více než ceny sjednávané na trhu zatěžuje ceny úřední. V žádném případě tedy nejde o okrajový ani spekulativní trh. Jedná se spíše o nízkou úroveň znalostí o něm. Domnívám se proto, že ve stavu informační nouze mají svůj význam i rozsahem nevelké zprávy.
Tabulka: prodej lesa o výměře do 12 ha, okres Vsetín, r. 1995-1999
| průměrný věk | |||||
| holina | 1-40 let | 41-80 let | 81 let + | celkem | |
| tržní cena (Kč/ha) | 22 657 | 77 222 | 110 519 | 205 525 | 124 690 |
| úřední cena (Kč/ha) | 48 805 | 171 783 | 265 641 | 393 235 | 262 944 |
| tržní/úřední cena (%) | 46 | 45 | 42 | 52 | 47 |
| počet případů | 3 | 9 | 11 | 11 | 34 |