ZKUŠENOSTI PŘI NÁKUPU LESNÍCH POROSTŮ
O nesouladu odhadní ceny lesního porostu a ceny tržní, která vzniká uzavřením obchodu na nákup (prodej lesa) toho již bylo řečeno a napsáno hodně. V tomto článku bych vás chtěl seznámit se zkušenostmi, které získává seriózní zájemce o nákup lesních majetků (lesního porostu včetně pozemku).
Specifické postavení na současném trhu s lesními porosty mají menší majetky s výměrou pod padesát hektarů. U těch je celý proces často velmi rychlý, ale v některých případech s sebou nese pro majitele velké riziko nenaplnění smlouvy. Tato část trhu je nepřehledná, protože cílem těchto nákupů není podle mě rozvoj dlouhodobého hospodaření, nýbrž pouze snaha o rychlý zisk, často na hranici zákona. V tomto příspěvku se věnuji případům s větší výměrou s ohledem na dlouhodobý záměr trvale udržitelného hospodaření v lesních porostech. Tím nechci říci, že na majetcích menších výměr se nedá dlouhodobě hospodařit, ale myslím si, že začlenění této části do trhu s lesními pozemky a jeho konsolidace potrvá déle než u majetků s větší výměrou.
Vlastní proces vedoucí k případnému nákupu lesního majetku bych z hlediska potenciálního investora rozdělil do několika fází. První fází je vlastní vyhledání takového majetku a získání základních informací o daném porostu, popř. komplexu porostů. Další fází je získání podrobných podkladů pro seriózní stanovení ceny (LHP, identifikace majetkových poměrů, obchodně-technologických podmínek, včetně důkladné pochůzky, a podobně). Ve třetí fázi je kalkulována nákupní cena. Poslední fází je uzavření obchodní smlouvy, včetně jejího plnění.
VYHLEDÁVÁNÍ
Jednotný trh s lesními porosty v rámci ČR neexistuje. Informace o jednotlivých případech se objevují náhodně na různých místech. Často projdou rukama několika zprostředkovatelů a jsou zkreslené, neúplné a někdy až zavádějící.
IDENTIFIKACE MAJETKU A ZÍSKÁNÍ PODROBNÝCH ÚDAJŮ
Získání podrobných údajů, zejména lesnických, které charakterizují daný majetek je problematické. Subjekty, které zastupují majitele ve věci prodeje jsou většinou realitní kanceláře. Tyto nemají s oblastí prodeje lesních porostů velkých zkušeností a často jim chybí základní lesnické povědomí. V některých případech se i zdráhají poskytnout podrobné údaje, jako je hospodářský předpis včetně lesní hospodářské evidence a dokonce umožnit prohlídku majetku. Tento přístup nelze ovšem paušalizovat. Existují i realitní kanceláře, jejichž zaměstnanci mají přehled o základních lesnických termínech. Bohužel k tomu byli donuceni dlouhodobostí některých případů, o jejíž příčině se zmíním dále. Sběr podrobných údajů je třeba provádět co nejdůkladněji, s ohledem na podchycení všech parametrů, majících vliv na konečnou kupní cenu. Nezbytné je ověření podrobných údajů získaných v LHP a LHE při venkovní pochůzce.
KALKULACE NÁKUPNÍ CENY
Metod stanovení kupní ceny bylo již dříve zmíněno několik. Za metodu prvotní vzhledem k situaci na trhu s lesními porosty a hlavně s ohledem na dlouhodobost investice považuji metodu výnosové hodnoty lesa (Zádrapa). Jako metody navazující a použitelné v kombinaci s ní mohou být použity metoda srovnávací a metoda úřední ceny (resp. její části). Ovšem podmínkou pro použití těchto dvou metod je dostatečný počet případů oceněných první metodou. Metodu výnosové hodnoty lesa můžeme považovat za nejvhodnější metodu, protože jednak zohledňuje výnosová, ale i nákladová specifika daného lesního majetku. Svou dlouhodobou předpovědí výnosů a nákladů omezuje riziko chybné investice, ale také je současně silným nástrojem pro posouzení (audit) hospodaření na kterémkoliv lesním majetku. Věková struktura a dřevinná skladba nejvíce rozhoduje o ceně a prodejnosti každého lesního majetku, ale u drobných majetků několikanásobně.
FÁZE VLASTNÍHO OBCHODU
Tato varianta připadá v úvahu, pokud se podaří přiblížit představu majitele a představu zájemce o koupi a tito se shodnou na uzavření kupní smlouvy. Hlavním rysem této fáze je ryze individuální přístup k jednotlivým případům. Jednotlivé fáze se mohou překrývat, popř. dále členit.
ZÁVĚR
Použije-li potenciální zájemce o koupi lesního majetku kteroukoliv z již dříve zmiňovaných metod, setká se vždy s výrazným vlivem platného oceňovacího předpisu. Ten totiž slouží majiteli k vytvoření vlastní představy o ceně prodejní. To je základní prvek, který ovlivňuje každý obchodní případ. Touto znaleckou cenou je tedy vytvořena bariéra, kterou se zájemci snaží zdolat. Protože je pro ně tato bariéra v současných ekonomických podmínkách vysoká, tak čekají daleko pod vrcholem. Majitel lesa velmi nerad ustupuje od ceny, kterou si stanovil, nerad tedy snižuje tuto bariéru. Tím se celý proces stává dlouhodobým a sbližování představ o ceně prodejní na jedné straně a nákupní na straně druhé probíhá pomalu. Existují případy, kdy je tento proces poměrně rychlý (viz. výše malé majetky), ale také ty, kdy změna vlastnictví proběhne až po více než 6-7 letech.
Na trhu s lesními porosty vidím dva základní problémy. Jedním z nich je jeho nejednotnost a těžkopádnost. Druhým zásadnějším problémem je úroveň úřední ceny lesních porostů. Pro změnu této situace se připravují akce, popř. opatření, která, jak doufám, přispějí k oživení a k zpřehlednění celé této oblasti.