Možnosti cizozemců nabývat nemovitosti v ČR

Daniel Novák

Možnosti cizozemců nabývat tuzemské nemovitosti (tedy i lesy a ostatní nemovitosti sloužící LH) upravuje v současné době především zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon, ve znění zákona č. 159/2000 Sb., zákona č. 362/2000 Sb., zákona č. 482/2001 Sb. a zákona č. 126/2002 Sb. Speciální úprava se pak nachází v řadě dalších předpisů (např. zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, zákon č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, zákon č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby, zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, apod.)

Současná situace

Podle výše uvedených norem cizozemci v tuzemsku zásadně nemohou (až na stanovené výjimky - viz níže) přímou formou nabývat nemovitý majetek do osobního vlastnictví. Tato omezení mají zajistit ochranu relativně levných tuzemských nemovitostí před nákupy zahraničními zájemci, a stabilizovat tak jejich ceny. V souvislosti se vstupem do EU se bude situace postupně měnit. Možnost nabývání nemovitostí na území kteréhokoli ze států EU je totiž součástí obsahu jednoho ze základních pilířů evropské integrace, a to volného pohybu kapitálu. Výše uvedenému požadavku se česká legislativa průběžně přizpůsobuje. Přesto i po vstupu ČR do EU bude existovat přechodné období, kdy bude nákup českých nemovitostí cizozemci značně omezen.

Nabývání nemovitého majetku cizozemci

Podle § 17 odst. 1 devizového zákona cizozemci, kteří nejsou občany ČR, mohou nabývat vlastnické právo k nemovitostem v ČR pouze následujícími způsoby:

1. děděním;
2. pro diplomatické zastoupení cizího státu za podmínky vzájemnosti (tzn. že obdobné nabývání nemovitostí pro česká diplomatická zastoupení umožňuje i dotyčný cizí stát);
3. jde-li o nemovitost nabývanou do společného jmění manželů, z nichž pouze jeden je cizozemcem, nebo má-li cizozemec nabýt nemovitost od manžela, rodičů nebo prarodičů;
4. výměnou tuzemské nemovitosti, kterou vlastní, za jinou tuzemskou nemovitost, jejíž cena obvykle nepřevyšuje cenu obvyklou původní nemovitosti;
5. pokud má předkupní právo z titulu podílového spoluvlastnictví nemovitosti;
6. jde-li o stavbu, kterou cizozemec vystavěl na vlastním pozemku;
7. pokud tak výslovně stanoví zvláštní zákon (tj. privatizační zákony a restituční zákony).

Možnosti nabývání nemovitého majetku v ČR cizozemci jsou tedy v současné době legislativně omezeny, a to jen na případy taxativně stanovené devizovým zákonem, bez možnosti individuální úlevy formou vydání devizového povolení. Přechod nebo převod nemovitostí, k němuž by došlo v rozporu s ustanovením § 17 devizového zákona, by byl neplatný ve smyslu ustanovení § 39 občanského zákoníku (“Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.”). Všechna zmíněná omezení jsou legalizována čl. 11 Listiny základních práv a svobod, který sice stanovuje, že každý má právo vlastnit majetek a že vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu, ale zároveň je dána možnost zákonem (v našem případě devizovým zákonem) stanovit, že určité věci mohou být pouze ve vlastnictví občanů nebo právnických osob se sídlem v ČR.

Z dikce § 17 devizového zákona alespoň vyplývá, že pro účely nabývání nemovitostí v ČR se rozšiřuje skupina potencionálních nabyvatelů o cizozemce, kteří mají kromě občanství státu, ve kterém trvale žijí, i občanství české. Nejčastěji zde budou patřit “předlistopadoví” emigranti. Tyto osoby tak mají stejné možnosti nabývat vlastnická práva k nemovitostem v tuzemsku jako cizozemec. Tím se umožňuje nabývat tuzemské nemovitosti občanům ČR, i když zde nemají trvalý pobyt.

ZPF a PUPFL

Speciální ustanovení týkající se určité skupiny cizozemců pak obsahuje § 17 odst. 2 devizového zákona (včleněn novelou č. 482/2001 Sb., s účinností od 1. ledna 2002). Cizozemec - právnická osoba, jež sice sídlí v zahraničí, ovšem má v tuzemsku umístěn podnik nebo organizační složku podniku a je oprávněna v tuzemsku podnikat, může kromě případů uvedených v § 17 odst. 1 nabývat vlastnické právo k nemovitostem v tuzemsku, s výjimkou pozemků, které tvoří zemědělský půdní fond (ZPF) nebo do něj náleží (viz § 1 zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně ZPF) a pozemků určených k plnění funkcí lesa (viz § 3 lesního zákona č. 289/1995 Sb.). Pozemky určené k plnění funkcí lesa (PUPFL) jsou tedy nadále výslovně chráněny proti jejich nabývání tímto okruhem cizozemců. Ostatních nemovitostí sloužících LH se ovšem tento zákaz netýká.

Obcházení devizového zákona

Nejjednodušším a nejčastěji využívaným způsobem, jak výše uvedená ustanovení devizového zákona obejít, je zakládání českých právnických osob (nejčastěji obchodních společností) cizozemci, což umožňuje § 21 a násl. obchodního zákoníku. Takovéto právnické osoby založené podle českého práva, byť 100% vlastněné cizozemci (ať osobami fyzickými, či právnickými), již mohou v ČR bez problémů lesy i ostatní nemovitosti sloužící LH nabývat. Rovněž situace, kdy se cizozemec stane jediným společníkem v již existující právnické osobě se sídlem na území ČR, je možná.

V médiích se rovněž objevily informace o poněkud nezvyklém obcházení devizového zákona v českém pohraničí. Zahraniční zájemci o tuzemské nemovitosti si zde vytypují české fyzické osoby, které za provizi (a pochopitelně za zájemcem poskytnuté finanční prostředky) koupí do svého osobního vlastnictví tuzemské nemovitosti s tím, že pořídí závěť, ve které tyto nemovitosti pro případ své smrti odkáží zmiňovanému zahraničnímu zájemci. Byla by tak splněna podmínka § 17 odst. 1 devizového zákona (cizozemci, kteří nejsou občany ČR, mohou nabývat vlastnické právo k nemovitostem v ČR děděním) a nabytí movitosti zahraničním zájemcem by bylo legalizováno. Chtěl bych upozornit na značnou rizikovost tohoto postupu pro zahraničního zájemce. Dle § 480 odst. 1 občanského zákoníku se závěť zrušuje platnou závětí pozdější, a pokud by se zprostředkovatel rozhodl takto učinit, předmětná nemovitost může připadnout jiným dědicům, než bylo původně zamýšleno.

Vstup do EU

Dohoda o přidružení

Evropská Dohoda zakládající přidružení mezi ČR na jedné straně a Evropskými společenstvími (ES) a jejich členskými státy na straně druhé, která vstoupila v platnost 1. února 1995, stanovila ve svém čl. 45 odst. 7 následující požadavky na ČR:

1. Umožnit společnostem založeným podle českého práva a vlastněných cizozemci nabývat v ČR jakékoli nemovitosti. Toto právo bylo zajištěno pro všechny společnosti ES založené na území ČR již před vstupem dohody v platnost (tj. před 1. únorem 1995). Obdobně byla liberalizována oblast užívání, nájmu a prodeje nemovitého majetku včetně lesa tímto okruhem osob (s výjimkou nájmu a podnájmu státního lesa za účelem hospodaření v něm dle § 5 odst. 1 lesního zákona, který je ovšem znemožněn i tuzemcům).
2. Poskytnout pobočkám a zastoupením společností sídlících v ostatních státech EU a podnikajících v ČR možnost nabývat v tuzemsku nemovitosti. I tato podmínka již byla splněna novelou devizového zákona v podobě zavedení zmiňovaného odstavce 2 do § 17. Jak ovšem bylo výše uvedeno, jsou z působnosti tohoto ustanovení vyloučeny PUPFL.
3. Poskytnout občanům zemí EU podnikajícím v ČR jako individuální podnikatelé právo nabývat nemovitosti v souvislosti s prováděním jejich výdělečných činností, a to ke dni vstupu ČR do EU. Zmíněné ustanovení vychází vstříc především samostatně hospodařícím rolníkům z jiných zemí EU a jeho účinnost nastane vstupem naší země do EU.

Přechodná období

Hlavní zásady volného pohybu kapitálu jsou obsaženy v kapitole 4 Smlouvy o založení ES ve znění Maastrichtské smlouvy a Amsterodamské smlouvy. Konkrétně čl. 56 odst. 1 stanoví že “v rámci stanoveném touto kapitolou jsou zakázána všechna omezení pohybu kapitálu mezi členskými státy a mezi členskými státy a třetími zeměmi.” Toto ustanovení se vztahuje i na nákup a prodej nemovitostí.

Při předstupních rozhovorech si ČR sjednala přechodná období, po které nebudou moci cizozemci nabývat následující kategorie nemovitostí:

- nemovitosti, které tvoří ZPF (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, půda dočasně neobdělávaná, ale s výhledem dalšího zemědělského obhospodařování, rybníky s chovem ryb nebo vodní drůbeže a nezemědělskou půdu potřebnou k zajišťování zemědělské výroby - např. polní cesty, pozemky se zařízením důležitým pro polní závlahy, závlahové vodní nádrže, odvodňovací příkopy, hráze sloužící k ochraně před zamokřením nebo zátopou, apod.);

- lesy (lesní porosty s jejich prostředím a pozemky určené k plnění funkcí lesa);

- nemovitosti, které představují tzv. “vedlejší bydlení” (secondary residence) a pozemky určené pro jeho výstavbu (zahrnuje byty, rodinné domky, víkendové domky, chaty a pozemky určené pro stavbu takovýchto nemovitostí, které by měly být nabyty osobami bez trvalého pobytu na území ČR).

O přechodná období bylo žádáno na základě výsledků dopadových studií zabývajících se plnou liberalizací nabývání tuzemských nemovitostí cizozemci, které byly zpracovány řadou expertů. Vyzdvihován byl zejména možný negativní dopad na trh - zájem cizozemců by totiž mohl výrazně zvednout ceny některých kategorií nemovitostí, které by se tím staly pro občany žijící v ČR nedostupné. Jestli se tato očekávání potvrdí, ukáže čas. Přechodná období týkající se půdy a ostatních nemovitostí vyjednaly ze stejných důvodů ČR i ostatní kandidátské země, například Maďarsko a Polsko. Stanovení přechodného období pro určité typy nemovitostí není výjimkou ani v členských státech EU (některé nemovitosti, které neslouží podnikání, i dnes chrání před nákupem cizozemců např. Dánsko, Finsko, Rakousko a Švédsko).

U lesní půdy (společně s půdou zemědělskou) naše republika původně žádala desetileté přechodné období s tím, že vyjednávací mandát byl stanoven na sedm až deset let. Nakonec přistoupila na sedm let a na revizní klauzuli, která předpokládá vyhodnocení tohoto režimu po třech letech. O jeho zkrácení bude Rada ministrů EU (za plné účasti ČR) moci jednomyslně rozhodnout na základě zprávy Evropské komise. Pro druhotné nemovitosti bylo sjednáno přechodné období kratší, a to v délce pěti let.

Po uplynutí přechodných období již nebude v prodeji jakýchkoli kategorií tuzemských nemovitostí cizozemcům nikdo bránit.

Použitá literatura je k dispozici u autora příspěvku.

Adresa autora:
Mgr. Ing. Daniel Novák
LDF MZLU v Brně
Ústav lesnické a dřevařské ekonomiky a politiky
Zemědělská 3
613 00 Brno
e-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

POJMY

Nemovitost

Pro určení obsahu pojmu nemovitost jsou rozhodující ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Dle § 119 odst. 2 občanského zákoníku se nemovitostmi rozumějí pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Občanský zákoník u pozemků nestanovuje další podmínky, jako např. jejich určení a výměru. Všechny pozemky určené k plnění funkcí lesa jsou tedy bez jakýchkoli dalších polemik nemovitostmi. Naopak u staveb řadí mezi nemovitosti pouze ty, které jsou se zemí spojeny pevným základem. Není rozhodující účelové určení stavby (jde-li o obytný dům, hospodářskou budovu, loveckou či rekreační chatu, apod.) ani to, zda stavba splňuje všechny náležitosti stanovené stavebně právními předpisy (např. zda bylo vydáno ke stavbě stavební povolení a zda byla řádně zkolaudována). Zda jde o stavbu spojenou se zemí pevným základem, či nikoli, bude nutno vždy posoudit podle povahy a okolností konkrétního případu, jedná se o věc stavebně-technickou, kterou lze ovšem kvalifikovat i z právního hlediska.

Movitost

Všechny ostatní věci, které nejsou nemovitostmi, se řadí mezi movitosti. Ty jsou obecně charakteristické svou přemístitelností z místa na místo bez narušení jejich podstaty. Proto se zařízení typu unimobuňka, altán či krmelec (pokud ovšem nejsou spojeny se zemí pevným základem, což u tohoto typu staveb nebývá zvykem) řadí mezi movitosti a cizinci je nabývat mohou.

Součást věci

V souvislosti s definicí věci nemovité je nutno se pozastavit i nad definicí součásti věci, která je obsažena v § 120 občanského zákoníku. Dle odst. 1 tohoto paragrafu je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Odst. 2 pak dodává že stavba není součástí pozemku. Součást věci není samostatnou věcí v právním smyslu. Věc i její součást tvoří jedinou věc - celek podrobený jedinému právnímu režimu. Součást věci přechází na nabyvatele věci bez dalšího, tj. i když není výslovně uvedena a identifikována ve smlouvě o převodu věci. Pokud je však součást věci od věci nějakým způsobem oddělena, stává se samostatnou věcí a jako taková poté může být samostatným předmětem občanskoprávního vztahu. Našlo by se mnoho příkladů, co vše může být součástí věci. Pro nás je však důležité, že právní teorie i praxe řadí mezi součásti pozemku jakožto věci nemovité i trvalé porosty (porosty s dobou životnosti delší než dva roky) na tomto pozemku se nacházející, tedy i lesní porosty a také samostatně rostoucí stromy a keře. Podstatným kritériem je jejich pevné spojení kořeny s pozemkem. Sdílejí tak právní osud pozemku, ovšem až do chvíle, kdy se oddělením (těžbou) stávají samostatnými věcmi a tím i samostatnými předměty vlastnického práva. Za součást pozemku se mj. považují i meliorační zařízení umístěná pod jeho povrchem.

Cizozemci

Cizozemce lze definovat na základě § 1 devizového zákona jako fyzickou osobu, která nemá trvalý pobyt v tuzemsku (čili na území ČR), nebo právnickou osobu, která nemá v tuzemsku sídlo. Ostatní osoby jsou tuzemci. Z hlediska devizového statutu tedy není u fyzických osob rozhodující občanství, nýbrž jejich trvalý pobyt na území ČR. Trvalým pobytem fyzické osoby se podle zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, rozumí adresa pobytu občana v ČR, kterou si občan zvolí zpravidla v místě, kde má rodinu, rodiče, byt nebo zaměstnání. Pojem cizozemec se nekryje s pojmem cizinec - cizincem se dle zákona č.326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území ČR, rozumí fyzická osoba, která není státním občanem ČR. Cizinec může v režimu devizového zákona vystupovat v roli jak cizozemce, tak tuzemce, a to podle toho, zda má na území ČR povolen trvalý pobyt. V případě povolení k jinému než trvalému pobytu (jako např. k pobytu dlouhodobému) u občanů jiných států, se jedná vždy o cizozemce. Sídlem právnické osoby je dle zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, adresa zapsaná jako její sídlo nebo místo podnikání v obchodním rejstříku nebo v jiné zákonem upravené evidenci.