Tržní oceňování lesních majetků
Tomáš Dohnanský
V letech 1998 a 1999 byla v LP zveřejněna série článků týkající se odhadu tržní hodnoty (ceny obvyklé, ceny obecné) lesních majetků. Posledním počinem v této oblasti byl článek Ing. Nejedlého (LP 3/2004), reprezentující ryze investiční pohled na tuto problematiku. Tímto příspěvkem chci představit vlastní metodiku odhadu tržní hodnoty lesních majetků (lesní a nelesní pozemky s lesními porosty na nich rostoucími v souladu s platným cenovým předpisem č. 540/2002 Sb., v platném znění). Snahou bylo navrhnout univerzální metodu odhadu tržní hodnoty, která by byla použitelná bez ohledu na velikost lesního majetku, jeho druhovou a věkovou skladbu, ale i účel tržního ocenění.
Metody odhadu tržní hodnoty
K odhadu tržní hodnoty jako podkladu pro sjednávání kupní ceny lze použít celou řadu metod. Z hlediska tržní ekonomiky a vztahu nabídky a poptávky se jeví jako nejvhodnější metoda porovnávací. Zde je však přetrvávajícím problémem nezveřejnění databáze zjištěných a sjednaných cen lesních majetků, které podle zákona č. 151/1997 Sb., již několik let shromažďují finanční úřady. Existující soukromé databáze znalců zase zpravidla neobsahují statisticky dostatečný počet případů pro jednotlivé vyhodnocované kategorie majetků (zpravidla věkové stupně a určité velikostní kategorie) a bývají ovlivněny regionálními odlišnostmi ve výši kupních cen. Výnosové metody jsou oproti tomu vázány na určitou velikost nebo věkovou strukturu lesního majetku (např. „klasická“ výnosová metoda je použitelná u větších lesních majetků s přibližně vyrovnanou věkovou strukturou), neodstraňují problém záporných tržních hodnot v lesních porostech do 20 (40) let a jsou vždy ovlivněny více či méně subjektivně stanovenou úrokovou mírou.
Princip vlastní metodiky
Metodika se zabývá dřevoprodukční funkcí lesního majetku. Konečným výstupem je celková tržní hodnota konkrétního lesního majetku jako výsledek součtu úřední ceny lesního pozemku a tržní hodnoty lesního porostu (zjištěné modifikací metody věkových hodnotových faktorů), který je dále upravován základními cenovými vlivy (inflace, velikost majetku), existujícími zákonnými omezeními hospodaření (povinnost zalesnění holin, zajištění porostů, výchovy do 40 let) a dalšími vlivy (např. změny cen dříví, podíl listnatých dřevin, průměrné zakmenění, druh a podíl bezlesí, podíl přirozené obnovy).
Koeficienty tržní hodnoty
Základem metodiky jsou tzv. koeficienty tržní hodnoty skupiny dřevin (Kth).
Výpočet je založen na tezi, že hospodaření v lese začíná mýtní těžbou lesního porostu a že vlastník lesa má zákonnou povinnost ponechat si část prostředků z mýtní těžby na zalesnění vzniklé holiny. Tím je odstraněn hlavní nedostatek platného cenového předpisu, který nákladovost zalesnění a péče o nezajištěné lesní porosty dostatečně nezohledňuje.
Opodstatněnost popsaného přístupu je patrná z grafu 1. Kth mají zjednodušený (lineární) průběh, který se přibližuje koeficientům vypočteným dle ZÁDRAPY. Zcela korektní srovnání obou metod je však možné pouze u konkrétního lesního majetku (k tržní hodnotě lesního porostu zjištěné pomocí Kth se přičte úřední cena lesního pozemku dle převažujících souborů lesních typů a provedou se příslušné úpravy).
Kth jsou podkladem pro vlastní odhad tržní hodnoty lesního majetku a jsou vypočteny pro jednotlivé věkové stupně, skupiny dřevin, bonitní stupně (bos) a maximální obmýtí jednotlivých skupin dřevin dle platného cenového předpisu. Lze je použít u lesních porostů od věku 6 let do maximálního obmýtí, do 5 let věku je zjednodušeně uvažována polovina nejnižšího Kth. V případě holin je Kth rovno nule a tržní hodnota se odvozuje pouze z úřední ceny lesního pozemku. Toto řešení vychází z názoru, že „půda nemůže plodit méně než nic“, a současně přijatelným způsobem zachycuje diferenciální rentu lesních půd vyjádřenou převažujícími soubory lesních typů.
Např. Kth SM porostu na 1. bos ve věku 41–60 let (tab. 2) se pohybuje mezi 29–37 % maximální hodnoty jeho mýtní výtěže, tj. velmi se blíží uváděné průměrné kupní ceně lesa (1/3 úřední ceny). Také 71 % u 100letého SM porostu na tomtéž bos je dle mých zkušeností hodnota, jíž se může skutečná kupní cena velmi blížit, zejména u majetků malých výměr. Zřejmý a opodstatněný se rovněž jeví pokles Kth se zhoršujícím se bos a snižujícím se věkem.
Úpravy tržní hodnoty
Kromě nákladů na zajištění kultur ovlivňuje tržní hodnotu lesního majetku zejména inflace, tato hodnota dále klesá s velikostí majetku a závisí také na současném stavu lesního majetku. Jednotlivé úpravy vyjadřují následující korekční faktory:
- Faktor velikosti majetku (f1)
Vyjadřuje omezení likvidity, tj. těžitelnosti majetku, která je u všech majetků (bez ohledu na jejich velikost) dána zákonným omezením velikosti, šíře a přiřazování holých sečí a u majetků s vlastním LHP nebo protokolárně převzatou LHO maximální celkovou výší těžeb. Tento vliv jsem se pokusil objektivizovat kvalifikovaným odhadem.
- Faktor inflace (f2)
Použití je odůvodněno skutečností, že cena (hodnota) lesního majetku stejně jako cena ostatních komodit podléhá vlivu inflace a že nejdůležitější údaje platného cenového předpisu používaného k výpočtu úřední ceny lesního porostu (Au, c, fa) zachycují cenovou úroveň roku 1997 (údaje o míře inflace v jednotlivých letech každoročně zveřejňuje ČSÚ).
- Faktor odlišnosti majetku (f3)
Cílem je odstranit nebo zmírnit některé další nedostatky platného cenového předpisu, zejména zohlednit současný stav majetku (nezbytně nutné náklady na zalesnění stávajících holin, zajištění stávajících nezajištěných lesních porostů, výchovu stávajících porostů do 40 let) a další vlivy, které mohou tržní hodnotu ovlivnit - druh a podíl bezlesí, podíl listnatých dřevin, snížení zakmenění, podíl přirozené obnovy, vývoj cen dříví, obhospodařovatelnost majetku (především ucelenost a zpřístupnění), podíl na spoluvlastnictví. Z uvedeného vyplývá, že nejsou používány srážky (přirážky) uvedené v platném oceňovacím předpisu, neboť se předpokládá, že již byly promítnuty do úřední ceny lesních pozemků a lesních porostů. Všechny uvedené vlivy by měly být vyjádřeny exaktním výpočtem. Až na výjimky (zalesnění holin, zajištění porostů, pokles cen dříví) k tomu však neexistuje dostatek podkladů a je nutno se spokojit s kvalifikovaným odhadem. Jednotlivé procentické srážky (výjimečně přirážky) jsou proto vyjádřeny koeficienty, jež se postupně odečítají od základní hodnoty (1,00 = 100 %) a výsledná hodnota je faktorem odlišnosti sloužícím k úpravě neupravené tržní hodnoty lesního majetku. Výjimkou je tzv. obhospodařovatelnost majetku, kterou lze objektivně zohlednit pouze na základě konkrétní kalkulace (např. nákladů na výstavbu lesní cesty), a dále velikost podílů u majetků v podílovém spoluvlastnictví, jež mohou pro různé účely ocenění nabývat různých hodnot. Poslední dva vlivy lze proto v tržní hodnotě zohlednit pouze v jednoznačných případech.
Nezbytným předpokladem pro vyčíslení faktoru odlišnosti je zjištění potřebných charakteristik lesního majetku (výměra, podíl holin a nezajištěných porostů, podíl porostů do 40 a nad 40 let věku, podíl a druh bezlesí, podíl listnatých dřevin, průměrné zakmenění lesního majetku).
Postup odhadu tržní hodnoty
1) Vypočtou se úřední ceny lesního pozemku (C SLT) a lesního porostu (Ha) dle vyhlášky.
2) Z tabulek se odečtou základní koeficienty tržní hodnoty (Kth) skupin dřevin podle bos a věkových stupňů.
3) Zjistí se plochou skupin dřevin vážený aritmetický průměr základních koeficientů.
Kth por = S (/Kth dř1 x zast dř1/ + /Kth dř2 x zast dř2/ + …. /Kth dřn x zast dřn/)
4) Vypočte se tržní hodnota lesního porostu v Kč vynásobením průměrného koeficientu úřední cenou lesního porostu.
Th por = Kth por x Ha
5) Vypočte se neupravená tržní hodnota lesního majetku v Kč součtem tržní hodnoty lesního porostu a úřední ceny lesního pozemku.
Th maj neupr = Th por + C SLT.
6) Provede se úprava (vynásobení) neupravené tržní hodnoty lesního majetku faktorem velikosti lesního majetku (f1), faktorem inflace (f2) a faktorem odlišnosti (f3), čímž obdržíme konečnou tržní hodnotu lesního majetku v Kč.
Th maj = Th maj neupr x f1 x f2 x f3
7) Z poměru tržní hodnoty majetku v Kč a úřední ceny majetku v Kč se zjistí příslušné % úřední ceny.
p = Th maj : (C SLT + Ha)
8) Z poměru tržní hodnoty majetku v Kč a velikosti majetku v m2 se zjistí tržní hodnota majetku v Kč/m2.
Odhady tržní hodnoty v praxi
Vlastní odhad tržní hodnoty konkrétního lesního majetku podle výše popsaného postupu podrobně zachycuje následující příklad (viz tab. 6 a 7).
Spoluvlastnický lesní majetek tvořený jedním porostem ve věku 98 let se zakmeněním 0,7, jehož druhová skladba byla tvořena ze 65 % SM (2. bos), dále byly zastoupeny BK a DB (celkem 30 %, 2. a 5. bos) a MD (5 %, 1. bos). Výměra majetku činila 0,2645 ha. Majetek byl dobře dopravně přístupný, účel ocenění neměl v daném případě na odhad tržní hodnoty vliv (dědické řízení). Odhad byl proveden v roce 2004.
Tabulky 8–9 obsahují odhady tržních hodnot lesních majetků, které jsem provedl v průběhu předchozích cca 2 let. Jednotlivé vyhodnocované kategorie majetků dané středním plošným věkem a výměrou obsahují 1–3 případy tržních odhadů.
Vzhledem k malému počtu případů nelze z příkladů vyvozovat jednoznačné závěry. Navíc většina majetků nebyla z hospodářského hlediska příliš kvalitní. Majetky v 10. věkovém stupni byly dokonce ochrannými lesy, kde byla srážkami podstatně snížena již jejich úřední cena. I přesto tabulky 8 a 9 potvrzují obecně uznávaný trend zvyšování tržní hodnoty se stoupajícím věkem lesního majetku.
Zhodnocení metodiky
Metodika vychází ze státem garantovaných a periodicky aktualizovaných dat platného cenového předpisu. Je přibližným, zjednodušeným modelem odhadu tržní hodnoty lesního majetku, který se pokouší vypořádat s nedostatky platného cenového předpisu. Zároveň umožňuje vzájemnou porovnatelnost hospodářské kvality jednotlivých lesních majetků. Hospodářsky méně příznivé taxační veličiny lesních porostů se totiž projeví v poklesu tržní hodnoty celého lesního majetku.
Výhody metody:
- využitelnost bez ohledu na velikost a věkovou strukturu majetku (ideální pro drobné majetky do 50 ha);
l zohlednění jiných než investičních důvodů koupě lesního majetku;
- neovlivnění subjektivní úrokovou mírou;
- zachování odděleného ocenění lesního porostu a lesního pozemku (tržní hodnotu majetku lze rozdělit dle listů vlastnictví, pozemků apod.).
Nevýhody metody:
- nárůst pracnosti se stoupající výměrou (v závislosti na počtu porostních skupin a zejména počtu zastoupených dřevin);
- podmínkou využitelnosti do budoucna je periodická aktualizace cenového předpisu (v závislosti na výrazných změnách cen);
- nutnost změn v metodice v případě změn lesnické legislativy;
- předmětem ocenění je pouze produkce dříví a existující zákonná a jiná omezení (nikoli např. produkce ostatních lesních produktů, pronájem honitby, těžba nevyhrazených nerostů apod.). Vzhledem k dlouhodobosti lesního hospodaření se určitému subjektivnímu pohledu při tržním oceňování lesních majetků nelze zcela vyhnout. Snahou každého znalce (odhadce) by však měla být co největší objektivizace odhadované tržní hodnoty.
Pozn.: Metodika vznikla v rámci čtyřsemestrálního kurzu „Oceňování lesů“, jenž probíhal v letech 2002–2003 na MZLU LF v Brně.
Adresa autora:
Ing. Tomáš Dohnanský
Rybalkova 938, 551 01 Jaroměř
E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.